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マンション居住者のための区分所有法・管理規約 超入門

 マンションは自分の持ち物とみんなの持ち物との集合で成り立つ建物です。
 自分の持ち物部分を「専有部分」といいます(2条3項)。
 みんなの持ち物(だれか一人の持ち物ではない)部分を「共用部分」といいます(法2条4項)。
 この専有部分・共用部分は法律と規約で対象が定まる仕組みですが,複雑ですので今回の説明は,ひとまずこの程度に留めておきます。

 各区分所有者は、自分のものかみんなのものかにかかわらず,「建物」にとって有害な行為や,管理・使用に関して,みんなの利益に反することをしたらだめというのがいちばん基本的な義務付けです(法6条1項)。
 基本的なルールは区分所有法が決めていますが,多くの点で,必ずしも法律通りにする必要はなく,区分所有者が管理規約や使用細則を定めて,独自のルールで建物を管理運営していくことが可能です。
 いろんなところでよく説明に出てくる「標準管理規約」は,国土交通省が管理規約のモデルを示したものであり,その通りにするかどうかは各管理組合の自由です。ときどき,標準管理規約が個別のマンションの管理規約より優先して適用されるというような誤解をしている方もおられますが,あくまでも,管理規約はそれぞれのマンションの自主ルールを定めたものですから,その内容が法律違反でない限り,それぞれのマンションの管理規約が適用されます。標準管理規約が改訂されても個々のマンション管理規約が変更されない限り,標準管理規約の変更がそのマンションに適用されることはありません。

 最初に説明したように,マンションは自分のものとみんなのものとが入り組んでいますので,各区分所有者は,自分のものかみんなのものかにかかわらず,保存(維持・補修等)や改良(増設・改装等)のために必要であれば,ほかの区分所有者の専有部分や共用部分であっても,使わせてくれるように請求する権利があります。使わせてくれと頼まれた場合,それが保存・改良の必要によるのであれば,認めてあげなければいけません。ただし,ほかの区分所有者が,その使用によって損害を受けるときには,使用するものは補償金を払わねばなりません(法6条2項)。なお,これは使用そのものに関する損害のことですから,たとえば,保存改良工事の結果,逸水・ばい煙等が直接ほかの専有部分へ侵入するようになったなどのトラブルは,単に,加害・被害当事者間での不法行為問題であって,区分所有法の補償金とは別の問題です。

 共用の廊下や階段はみんなの持ち物ですから,その用法(通路)に従って,みんなが自由に使えますが,専有部分ではないのですから,自分の居室の前や隣でほかの人の迷惑にならないからといって,廊下や階段に勝手に物を置いたり,機械を設置したりすることはできません(法13条)。

 たとえば,専有部分につながるダクト(専有部分)の設置が問題になった場合,そのダクトが共用部分である廊下や階段を通過するのは,共用部分の通常の用法でない(通常は,専有部分のダクト設置工事のために廊下や階段があるのではない)のですから,共有部分に関する管理の問題として,原則として集会の通常決議による許諾を得なければなりません(18条1項)。規約で,理事会や理事長にこの権限が集約されているところでは,それらの規約に基づく手続きとなります。もし,ダクト専用の配管スペース(共用部分)があるマンションであれば,そのスペースはその用法どおりの使用ですので,技術的・事務手続的なことはともかく,法的には許諾が不要です。

 管理費は,共用部分の管理のために管理者から各区分所有者に対して請求する費用です(法20条1項)。標準管理規約では,敷地の管理も目的に追加されており,管理費と修繕積立金とに分けて規定されています(規約25条1項)。
 管理費は共用部分の維持管理費用に充てるために徴収されますから,管理費・修繕積立金を専有部分のために支出することは目的外支出であって,認められません。共用部分と連続して一体となっている専有部分の給排水管について,全体として清掃する必要がある場合に,専有部分に要する費用も管理費負担にしてかまわないという標準管理規約の取り扱い(規約21条2項)はありますが,専有部分の設備の「更新」は専有部分の区分所有者が負担すべきと解されています(規約第21条関係コメント(5)参照。さらに例外的場面として規約22条とそのコメント参照)。いずれにしろ,個々のマンションの管理規約がどうなっているのかが最重要のチェックポイントです。

 管理費は一般的には専有部分床面積の割合に応じて負担額が決められていますが(法14条1項,規約25条2項,同14条),上記のとおり,共用部分の管理費用ですので,性質上、管理組合に対する債権と相殺できないと言われています(東京高裁平成9年10月15日判例時報1643号150頁)。たとえば,個人の負担で共用部分を補修して費用を支出した場合の立替金分は、管理組合の負担ではありますが、管理費と相殺することはできません。当然ながら、共用部分の瑕疵以外の原因(たとえば上階住民の漏水や隣家からの延焼等)によって専有部分の使用不能が生じても,管理組合に対する債権は生じませんから、そのことを根拠にして管理費を一方的に減額することはできません。
 理事の不正などのために、管理費を理事に渡してしまったら目的外に流用されてしまうおそれがある場合、法的には、理事の職務停止と職務代行者選任を民事保全により実現したうえで、問題の解決まで管理費の収支を第三者(職務代行者)に取り扱ってもらうという方策はあり得ますが、時間・費用コストがかかるうえ、根本的な解決には集会の多数派を占める必要があるので、現実的でないかもしれません。

 築年数の古いマンションは建物も居住者も高齢化が進み,あやふやな法律知識のもとに,でたらめな管理がされているというケースが散見されます。いわゆる管理会社にしても,専門知識があるのは一部の主任者だけで,営業社員は法律・規約には素人同然ということもよくあるようです。

 理事者にしろ一居住者にしろ,判断に迷ったら,まずはきちんと管理規約を読み,それでもわからなければ,マンション管理士や弁護士に法的見解を確認すべきでしょう。

債務整理事件処理の報酬制限4月1日から

 このたび、日弁連では、債務整理事件の報酬に上限を設ける規則を作り、今年の4月1日から実施することになりました。
 その内容は、着手金には制限がなく、報酬について、
  1社あたり2万円(商工ローンは5万円)以下
  減額報酬 10%以下
  過払金報酬 訴訟によらないとき20%以下、訴訟によるとき25%以下
 となっています。

 ちなみに、大阪弁護士会では、かなり以前から、相談センター経由での受任の場合には、
  着手金 1社あたり2万円(最低5万円、上限75万円)
  支払い示談報酬 一括の場合10%以下、 分割の場合5%以下
  減額報酬 10%以下
  過払金報酬 訴訟いかんにかかわらず20%以下
という基準で動いていました。当職もおおむねこれに倣っていました。

 さらに、当職が、相談センターでの受任審査をしていた経験からすると、
  着手金 1社ごとに2万円
  (最低2万円、弁護士会基準上限が問題になるような案件はほとんどない)
  示談報酬 5%~10%
  減額報酬 なし~10%
  過払金報酬 10%~20%
というのが相場でした。

 また、最近のトレンドは、
  着手金なし (ただし、従来の着手金相当額を報酬に上乗せして請求)
  減額報酬なし
  過払金報酬 10~30%
 というように、着手金をなくしたり、減額報酬を取らないというような方向性になっています。
 もし、相談先で、減額報酬を請求したり、報酬を2割以上要求されたりしたときは、弁護士会で別のところを紹介をしてもらったほうが、安く上がる可能性があります。

 以上は、弁護士限定の話です。
 司法書士さんには、今回の規制は及びませんので、司法書士さんの請求はいままでどおり自由です。こちらはいろいろなケースがあるようですが、当職の依頼者を通じて聞く限り、概して大阪の弁護士よりも高いように思えます。

 ちなみに、弁護士の場合には、金額に制限なく訴訟代理権があるので、140万円を超えても、本人の代わりに裁判所に出廷できますが、司法書士さんの場合には、その金額を超えると訴訟代理権がないので、どうしても訴訟の必要がある場合は本人に出廷してもらわなければなりません。過払いが高額になりそうなときは司法書士よりも弁護士へ依頼したほうが楽で安上がりだと思います。

 弁護士の中にも報酬30%を提示する人がいますが、4月1日以降はそのような提示ができなくなります。
 さらに、悪質な弁護士・司法書士にひっかかると、過払いになる部分だけを引き受けて、支払いが残る分をそのままにしていたり、過払いが少なくて報酬が期待できないケースを、「弁護士会へ行け」といって、追い返してしまうという事案がありますので、注意してください。

 そうして、そんな利益にならない案件は、弁護士会の法律相談を公益活動の一つと割り切って担当しているような、古き良き弁護士や、売上の少ない新人弁護士ががんばって対応しています。
 今回の規制は、弁護士に受任義務まで課していませんので、一部の弁護士や司法書士が、そんな弁護士たちの犠牲の上に、事件あさりをする構図は、今後も続くと思われます。
 悪徳士業には、くれぐれもご用心ください。

 

デジタル情報の保存について

 個人が死亡した場合のデジタル遺産承継や、過去の事実立証のための証拠資料としての保存について考えていて、デジタル情報の保存の現状が気になった。調べてみたら、次のようなデータを見つけた。
 CA1683 – 光/磁気ディスク、フラッシュメモリの劣化と寿命 / 大島茂樹
 ブルーレイへの言及はないが、ほかの資料によれば記録層の保護の弱さが問題視されているようだ。
 ちなみに、一般ユーザーにとって、デジタルデータの場合には、媒体の寿命よりも読み取り機器の寿命のほうが先に来ることのほうが影響は大きい。人間の目が読み取り機器である非デジタルデータにしても、現状よく使われている木質パルプ紙は劣化しやすく、比較的長期保存性があるマイクロフィルムでも1000年は持たないらしい。
 もしも、1000年後の発見を目的とする文書であれば、「上質な和紙に墨書き」というのがもっとも適した記録手段だろう。石碑という最終手段もあるが・・・。
 弁護士業務上必要な範囲では、従来、せいぜい10年から20年の保存ができればよかった。しかし、最近のアスベスト問題関連の訴訟や、今後想定されるニューテクノロジー関連の健康被害事件の訴訟では、数十年前の資料が必要になったりするので、情報の長期保存は、重要な問題である。
 デジタルデータは改変の痕跡を残さないことが可能という問題もあるが、これはなんらかの外部的な認証方法を加えざるを得ないだろう。
 当面は、既存情報はこまめに、信頼性のあるメディアに固定しておくことが現状での現実的対処かもしれない。