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マンション居住者のための区分所有法・管理規約 超入門

 マンションは自分の持ち物とみんなの持ち物との集合で成り立つ建物です。
 自分の持ち物部分を「専有部分」といいます(2条3項)。
 みんなの持ち物(だれか一人の持ち物ではない)部分を「共用部分」といいます(法2条4項)。
 この専有部分・共用部分は法律と規約で対象が定まる仕組みですが,複雑ですので今回の説明は,ひとまずこの程度に留めておきます。

 各区分所有者は、自分のものかみんなのものかにかかわらず,「建物」にとって有害な行為や,管理・使用に関して,みんなの利益に反することをしたらだめというのがいちばん基本的な義務付けです(法6条1項)。
 基本的なルールは区分所有法が決めていますが,多くの点で,必ずしも法律通りにする必要はなく,区分所有者が管理規約や使用細則を定めて,独自のルールで建物を管理運営していくことが可能です。
 いろんなところでよく説明に出てくる「標準管理規約」は,国土交通省が管理規約のモデルを示したものであり,その通りにするかどうかは各管理組合の自由です。ときどき,標準管理規約が個別のマンションの管理規約より優先して適用されるというような誤解をしている方もおられますが,あくまでも,管理規約はそれぞれのマンションの自主ルールを定めたものですから,その内容が法律違反でない限り,それぞれのマンションの管理規約が適用されます。標準管理規約が改訂されても個々のマンション管理規約が変更されない限り,標準管理規約の変更がそのマンションに適用されることはありません。

 最初に説明したように,マンションは自分のものとみんなのものとが入り組んでいますので,各区分所有者は,自分のものかみんなのものかにかかわらず,保存(維持・補修等)や改良(増設・改装等)のために必要であれば,ほかの区分所有者の専有部分や共用部分であっても,使わせてくれるように請求する権利があります。使わせてくれと頼まれた場合,それが保存・改良の必要によるのであれば,認めてあげなければいけません。ただし,ほかの区分所有者が,その使用によって損害を受けるときには,使用するものは補償金を払わねばなりません(法6条2項)。なお,これは使用そのものに関する損害のことですから,たとえば,保存改良工事の結果,逸水・ばい煙等が直接ほかの専有部分へ侵入するようになったなどのトラブルは,単に,加害・被害当事者間での不法行為問題であって,区分所有法の補償金とは別の問題です。

 共用の廊下や階段はみんなの持ち物ですから,その用法(通路)に従って,みんなが自由に使えますが,専有部分ではないのですから,自分の居室の前や隣でほかの人の迷惑にならないからといって,廊下や階段に勝手に物を置いたり,機械を設置したりすることはできません(法13条)。

 たとえば,専有部分につながるダクト(専有部分)の設置が問題になった場合,そのダクトが共用部分である廊下や階段を通過するのは,共用部分の通常の用法でない(通常は,専有部分のダクト設置工事のために廊下や階段があるのではない)のですから,共有部分に関する管理の問題として,原則として集会の通常決議による許諾を得なければなりません(18条1項)。規約で,理事会や理事長にこの権限が集約されているところでは,それらの規約に基づく手続きとなります。もし,ダクト専用の配管スペース(共用部分)があるマンションであれば,そのスペースはその用法どおりの使用ですので,技術的・事務手続的なことはともかく,法的には許諾が不要です。

 管理費は,共用部分の管理のために管理者から各区分所有者に対して請求する費用です(法20条1項)。標準管理規約では,敷地の管理も目的に追加されており,管理費と修繕積立金とに分けて規定されています(規約25条1項)。
 管理費は共用部分の維持管理費用に充てるために徴収されますから,管理費・修繕積立金を専有部分のために支出することは目的外支出であって,認められません。共用部分と連続して一体となっている専有部分の給排水管について,全体として清掃する必要がある場合に,専有部分に要する費用も管理費負担にしてかまわないという標準管理規約の取り扱い(規約21条2項)はありますが,専有部分の設備の「更新」は専有部分の区分所有者が負担すべきと解されています(規約第21条関係コメント(5)参照。さらに例外的場面として規約22条とそのコメント参照)。いずれにしろ,個々のマンションの管理規約がどうなっているのかが最重要のチェックポイントです。

 管理費は一般的には専有部分床面積の割合に応じて負担額が決められていますが(法14条1項,規約25条2項,同14条),上記のとおり,共用部分の管理費用ですので,性質上、管理組合に対する債権と相殺できないと言われています(東京高裁平成9年10月15日判例時報1643号150頁)。たとえば,個人の負担で共用部分を補修して費用を支出した場合の立替金分は、管理組合の負担ではありますが、管理費と相殺することはできません。当然ながら、共用部分の瑕疵以外の原因(たとえば上階住民の漏水や隣家からの延焼等)によって専有部分の使用不能が生じても,管理組合に対する債権は生じませんから、そのことを根拠にして管理費を一方的に減額することはできません。
 理事の不正などのために、管理費を理事に渡してしまったら目的外に流用されてしまうおそれがある場合、法的には、理事の職務停止と職務代行者選任を民事保全により実現したうえで、問題の解決まで管理費の収支を第三者(職務代行者)に取り扱ってもらうという方策はあり得ますが、時間・費用コストがかかるうえ、根本的な解決には集会の多数派を占める必要があるので、現実的でないかもしれません。

 築年数の古いマンションは建物も居住者も高齢化が進み,あやふやな法律知識のもとに,でたらめな管理がされているというケースが散見されます。いわゆる管理会社にしても,専門知識があるのは一部の主任者だけで,営業社員は法律・規約には素人同然ということもよくあるようです。

 理事者にしろ一居住者にしろ,判断に迷ったら,まずはきちんと管理規約を読み,それでもわからなければ,マンション管理士や弁護士に法的見解を確認すべきでしょう。

住宅金融支援機構の金融商品・融資制度

 とある会議で、融資担当者の方からいろいろ話を聞けました。

 金融商品については、「すまい・る債」があります。
 管理組合の修繕積立金の保全は重要関心事ですが、対策としては、
  1 ペイオフ対策として決済性預金にしたり複数の金融機関に普通預金を分散する。
  2 元本割れの危険のない定期預金にする
  3 安全性の高い国債・社債等に投資する
 というのがおもなもので、このうちすまい・る債は3番のオプションということです。

 10年満期で1年経過でいつでも解約できるそうです。
 今回募集の利率は約0.4%で、民間金融機関より若干高めの感じです。
 問題の安全性ですが、平成23年の総資産約33兆円で、発行債権総額が約13兆円ということですから、当面は問題ないレベルということでしょうか。S&P(スタンダードプアーズ)の発行体格付けでは、支援機構はAA-ということですので、投資証券としての安全性は比較的高いといえるでしょう。
 融資担当者は、解約手数料かからないこと、債券を機構が無料で保管預かりすることをアピールしていました。
 毎年1回の募集で、今年は10月11日締め切りだそうです。急げばまだ間に合いそうですね。

 また、マンション向け融資制度もかなり使いやすそうです。

 共用部分改修(長期修繕や耐震リフォームなど)のための融資制度です。
 条件さえ満たせば、給排水工事のうち専用部分の枝管工事の費用も含んで融資してくれるそうです。
 9月以降の金利は年1.3%で、マンション管理センターの保証料が0.5%かかりますが、それでも2%以内ですので、かなりリーズナブルといえるでしょう。
 管理組合法人でなくても利用可能で、審査は通常約2週間程度、管理組合の決議と理事長実印があれば決裁出来ます。

 おもしろいのは、60歳以上向けの返済特例制度です。普通の融資と違って、年齢制限が上向きに設定されているということです。
 これは、いわゆるリバース・モーゲージではありませんが、融資元金は債務者が亡くなったときに一括返済すればよく、弁済は利息のみという取扱がされるものです。
 たとえば、借りた人が亡くなったとき、保証人である高齢者住宅財団が代位弁済を実行し、相続人は、その家を相続して残元金を一括弁済するか、相続を放棄して、競売してもらうかを選びます。
 相続したのに一括弁済ができない場合は、抵当権が実行され、相続人に残債務の支払い義務があることには注意が必要です。
 また、元金部分の返済が猶予されるということは、高い金利を払い続けることになる可能性もあるということなので、そのあたりの判断は慎重にする必要があります。

 くわしくは、住宅金融支援機構のサイトをご覧下さい。

建築・開発と住環境問題Q&A

大阪弁護士協同組合から、表記書籍を出版しました。
私を含む大阪弁護士会公害対策環境保全委員会の有志が分担して執筆したものと、名古屋の後藤徹一級建築士執筆の原稿をあわせて、住環境問題に携わる方のための入門書を目指しました。
関心のある方は下記リンクをご参照下さい。

※建築・開発と住環境問題Q&A(部分執筆) 大阪弁護士協同組合
        3,000円